• 醒醒吧!小产权房永远不可能转正
  • 资讯类型:政策法规  /  更新时间:2013-12-24  /  浏览:2401 次  /  

【B面】醒醒吧!小产权房永远不可能转正

政府对小产权房态度坚决

12月22日闭幕的中共?#26412;?#24066;委十一届三次全会上,?#26412;?#24066;长王安顺做了关于全市经济社会发展工作的报告。谈到2014年的重点任务,他列在首位的是:着力破解人口资源环境矛盾,坚决控制人口过快增长。

王安顺表示,要坚持“有所为、有所不为”,搞清楚“要什么、舍什么”,加快治理人口增长过快、大气污染、交通拥堵等“城市病”。对一些服装市场、小商品市场、建材市场?#26579;?#38598;人口过多的业态,要加大从中心区调整退出力度;严禁违法建设、销售“小产权房”,严厉问责、严肃查处,确保“小产权房”零增长。

所谓“小产权”是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是?#19978;?#25919;府或村委会颁发,所以叫做“乡产权”,又叫“小产权”。乡镇政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

小产权房存在市场的主要原因是因为:商品房价格高,而我国土地性质又存在双轨制,农村集体土地价格相对?#22303;?#29305;别是很多城市在近年的发展中很多近郊区依然存在大量的城中村。

小产权房最近受到市场关注,主要还是由于十八届三中全会发布的?#24230;?#38754;深化改革决定》中对农村集体用地的一段表述。有?#21496;?#27492;猜测,政府可能将放开小产权房市场,?#24066;?#20854;“转正”。许多投资者为了搭上“政策末班车”而抓紧入市抢购,这推动了小产权房市场快速升温,?#26412;?#20986;现了一波明显的小产权房量价上涨行情。

但在12月初,国土资源部、住房城乡建设部通知要求,对在建、在售的“小产权房”坚决?#22411;#?#20005;肃查处,?#36828;?#39118;违法建设、销售,造成恶劣影响的“小产权房”案件,要公开曝光,挂牌督办,严肃查处,坚决拆除一批、教育一片,发挥警示和震慑作用。通知指出,建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。叠加?#26412;?#24066;委十一届三次全会的报告,我们可以明确的看到,小产权转正的可能性为零。

从投资者的角度来看,由于小产权房不用缴纳商品房土地出让金及其他各种相关税费,因此与商品房之间存在巨大的价差。如果一旦能“转正”为商品房,获利空间可以说非常可观。但关键问题在于,未来小产权房是否真的能“转正”,以及“转正”可能需要付出的成本。这决定权在政府手中,而政策则存在非常大的不确定性。

小产权房转正冲击政府土地财政

?#28909;?#20915;定权在政府,那么小产权转正对政府有什么益处?根据目前的市场环境以及三中全会决定表述,可能的原因不外乎可能有以?#24405;?#31181;:一是为增加住宅市场供应,平衡供求矛盾,缓解房价上涨压力;二是收取土地补偿金,增加政府收入,弥补卖地减少的损失;三是增加农民财产性收入。

但这几点可能的原因都存在问题:

首先:是增加农民财产收入,这一点就站不住脚,以通州最大的小产权房太月园为例,大部分都是投资购买,即使小部分自住购买者也都并非农民。一旦未来小产权房转正上市,受益最大的是那些购房投机者,而不是当初?#22270;?#20986;让土地建设小产权房的农民。

其次:土地财政对很多城市?#27492;?#37117;是相当可观的收入来源。如果想用小产权房“转正”的补偿费来替代土地出让金,?#35759;?#19981;小。而且这会影响当下的土地出让制?#21462;?/p>

第三:增加市场供应,本届政府的房地产政策中的确明确提到了增加供应,通过供求平衡的市场机制?#27425;?#23450;价格水平的方案。但增加土地供应的方式很多,?#28909;?#25552;高规划容积率水平、降低现有工业用地比重,转化为住宅用地供应等,这些措施操作?#35759;?#21644;效果都要好于小产权房转正。

第四:小产权房大部分建筑质量都非常差,如果转正能够商品房流转,将有巨大的质量隐患。目前购买小产权房的很多都是投资投机,政策不可能扶持投资投机。

所以整体来看,小产权房永远不可能转正,大部分小产权房都是利用集体经营性地块,违规转变用途为住宅,在商品房市场?#23478;?#32463;收紧商业用途转住宅的情况下,小产权房更不可能转变成商品房住宅。

三中全会政策中的扶持农民收入,提高农村土地价值,但更多是针对农村的集体用地,已经盖成小产权房的土地已经违规利用,不会有转正的可能性。

预计后续市场取缔小产权房的可能性依然很大,小产权房转正将彻底影响当下的土地财政,所有地方政策也不会有转正小产权房的可能性。

不论从政策还是市场角度,投资小产权房的人?#21152;?#35813;谨慎了,小产权房并不是赚钱的工具,很可能是投资的陷阱。(腾讯房产独家稿件 作者:中原地产研究部总监 张大伟)   兖州房产网摘自腾讯房产2013-12-24 07:09

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